Крупнейшие российские банки начали снижать ставки по стандартной (рыночной) ипотеке. Это стало ответом на решение Банка России о снижении ключевой ставки до 20%. ВТБ объявил 10 июня о планах уменьшить ставки минимум на 1.5–2 процентных пункта с середины месяца. Банк последовал примеру Сбербанка, который на прошлой неделе уже снизил ставки на 2–3.5 п.п. Это первое значительное удешевление ипотеки за последние три года, что указывает на постепенное восстановление кредитного рынка.
Что предлагают банки
ВТБ снизит ставки по всем своим рыночным программам. Речь идет о кредитах как на вторичное жилье, так и на новостройки. Сейчас минимальная ставка банка начинается от 28.7% годовых. После корректировки она опустится до диапазона 26.2–27.2%.
Сбербанк уже приступил к изменениям. С 10 июня базовая ставка на вторичное жилье снижена до 25% (ранее 26.3%), а на новостройки – до 26.9%.
Другие игроки, включая Металлинвестбанк и Примсоцбанк, также объявили о снижении ставок на 1.5–2 п.п. В результате самые привлекательные предложения на рынке начинаются от 23.8% и 26.9% годовых соответственно.
Почему ставки снижаются сейчас?
Недавнее решение ЦБ снизить ключевую ставку на 100 базисных пунктов (б.п.) – с 21% до 20% годовых 6 июня – стало основным сигналом для банков. Александр Пахомов, заместитель председателя правления ВТБ, назвал это позитивным шагом для восстановления кредитования. Однако он подчеркнул, что текущие ставки все еще остаются высокими для большинства потенциальных заемщиков. Именно поэтому ВТБ, как и другие банки, концентрирует усилия на льготных госпрограммах, которые уже составляют до 80% его ипотечного портфеля. По данным банка, с начала 2025 года по льготным программам выдано более 24.6 тысяч кредитов на сумму свыше 137 миллиардов рублей.
Эксперты советуют взвесить все «за» и «против»
Инна Солдатенкова, руководитель направления аналитики Банки.ру, поясняет текущую ситуацию: «Обращаться к рыночной ипотеке сейчас имеет смысл только в том случае, если у заемщика есть возможность погасить кредит досрочно – например, за счет продажи имеющейся недвижимости. Остальным будет выгоднее дождаться возможности рефинансирования во второй половине года, особенно если Банк России продолжит цикл снижения ключевой ставки».
Льготные программы остаются вне конкуренции
Несмотря на позитивную динамику, ставки по стандартной ипотеке все еще существенно, примерно в 4 раза, выше, чем по льготным государственным программам.
Например, Семейная ипотека доступна под 6% годовых. При кредите в 6 миллионов рублей на 20 лет это позволяет сэкономить колоссальные 23 миллиона рублей по сравнению со средней рыночной ставкой около 28%.
Кроме того, готовится к запуску программа ипотеки для семей участников СВО под льготную ставку всего 2% годовых. Для Москвы и Санкт-Петербурга лимит по такой программе составит до 12 миллионов рублей.
Какую выгоду получат заемщики?
Снижение ставок даже на несколько пунктов дает ощутимый результат. Возьмем для примера кредит в 5 миллионов рублей сроком на 20 лет.
При снижении ставки с 28% до 26% годовых ежемесячный платеж заемщика уменьшится с 117 128 рублей до 108 940 рублей. Годовая экономия составит почти 100 тысяч рублей, а общая переплата за весь срок кредита сократится на 2 миллиона рублей (с 23.1 млн до 21.1 млн). Если бы ставка снизилась до 22%, экономия была бы еще более существенной: ежемесячный платеж упал бы до 92 853 рублей, а итоговая переплата – до 17.3 млн рублей. Данные расчетов основаны на алгоритме ипотечного калькулятора Банки.ру.
Перспективы рынка ипотеки
Снижение ставок ВТБ и Сбербанком – важный, но лишь первый шаг. Для полноценного оживления рынка ипотечного кредитования необходимо несколько условий.
Во-первых, продолжение снижения ключевой ставки Банком России. Большинство аналитиков прогнозируют ее уменьшение до 18% к концу 2025 года. Это создаст основу для дальнейшего снижения ипотечных ставок, потенциально до уровня 20–23% годовых.
Во-вторых, расширение действия льготных госпрограмм. Например, вторичное жилье включено в условия «Семейной ипотеки» только в отдельных регионах. Унификация правил на федеральном уровне значительно ускорит повышение доступности жилья для граждан.
В-третьих, снижение стоимости сопутствующих услуг, прежде всего страхования. Отказ от страховки часто автоматически увеличивает ставку по кредиту на 1–3 п.п. Пересмотр банками страховых тарифов сделает ипотеку еще доступнее.
Экономист Гульсина Шакова резюмирует: «Рынок ипотеки начинает оттаивать, но по-настоящему массовым он станет только при ставках ниже 20%». Пока ее главная рекомендация заемщикам – внимательно отслеживать локальные предложения (например, Банк Санкт-Петербург уже предлагает ставку от 22%) и использовать все возможности для получения скидок, например, как зарплатным клиентам банка (обычно скидка 0.5 п.п.).
