Почему рынок стоит на краю пропасти
Российский первичный рынок недвижимости сталкивается с серьёзными вызовами. Центральный банк зафиксировал рекордный с 2016 года индекс «пузыря» — 1,6 пункта в апреле 2025 года. Средний размер ипотечного кредита достиг 4,4 млн рублей, срок выплаты вырос до 26 лет, а платежеспособность граждан приближается к критическим значениям. В отличие от этого, вторичный рынок, лишенный государственных льгот, остаётся относительно стабильным.
Как цены и доходы расходятся в разные стороны
Цены на новостройки растут в два раза быстрее, чем доходы населения. В Москве, например, стоимость «квадрата» увеличилась на 18% за первый квартал 2025 года, тогда как реальные зарплаты выросли лишь на 5,3%. Эксперты связывают это с подорожанием стройматериалов: «Санкции нарушили цепочки поставок. Сталь, бетон и отделочные материалы стали дороже на 30–45% за год», — отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
Что случилось, когда льготы закончились
Программа «Семейная ипотека», покрывавшая 65% выдач в 2024 году, спровоцировала ажиотаж на рынке. Однако когда льготы прекратились, банки повысили ставки до 30%. Заместитель министра финансов Иван Чеберко признал: «Рынок не справился с внезапным прекращением господдержки».
Почему переплата может превысить 10 млн рублей
Расчёты Центрального банка показывают, что при кредите в 4,4 млн рублей под 30% годовых с первоначальным взносом 20% и сроком 26 лет, общая сумма выплат превысит 10 млн рублей. Экономист Владимир Чернов предупреждает: «Такие условия превращают квартиру в «пожизненный крест». Если семья потеряет работу, она мгновенно окажется за чертой бедности».
Почему одни регионы страдают, а другие растут
Рост задолженности по ипотеке распределён неравномерно. В Приволжском федеральном округе объем кредитов юридическим лицам сократился на 6,9%, тогда как на Урале вырос на 36,3% благодаря промышленному буму.
Как Китай справляется с ипотекой по-другому
Пока Россия борется с перегревом рынка, Китай снижает ипотечные ставки до 3,5% — это в 8,5 раза ниже российских. Пекин направляет бизнесу 9,27 трлн юаней в виде кредитов, что демонстрирует другой подход к стимулированию экономики.
Как банки зарабатывают на ипотеке
Сбербанк за январь–апрель увеличил чистую прибыль на 11,9% до 293,4 млрд рублей. Основной драйвер — рост ипотечного портфеля на 1,7% за апрель.
Первичный рынок находится на грани. Если ЦБ введёт лимиты на соотношение платежей к доходам (в настоящее время до 50%), цены могут снизиться на 15–20%. Однако при сохранении текущих тенденций индекс «пузыря» к концу 2025 года может достичь 2,0 пункта.
Эксперт НИУ ВШЭ Елена Грушина подчеркивает: «Без возврата к льготной ипотеке под 4–6% и контроля за себестоимостью строительства девелоперов ждёт волна банкротств».
